房贷市场雷鸣电闪 银行焦头烂额 真正的大招还在后面

四大行近期的加息潮中，我们已经看到银行正在“有区别”地对待投资性借款人。目前还本付息的投资房贷款利率比还本付息的自住房贷款利率高60个基点。一些银行高管甚至预计这一差异会扩大到80-100个基点。监管层对房贷已经出手够重。问题是，还能再重些吗？

核心提示：澳洲监管部门频频出台收紧房贷的政策，近期澳洲四大银行和地方银行纷纷上调按揭贷款利率，楼市俨然一副风声鹤唳、草木皆兵的阵势。房贷政策密集出台，银行已焦头烂额，但真正的大招还在后头。

ACB News《澳华财经在线》4月4日讯 最近澳洲监管部门频频出台收紧房贷的政策。
 
上周五，澳审慎监管局要求四大银行将“还息不还本”按揭贷款比例限定在30%以内，同时对于“还息不还本”类按揭贷款的贷款房价比（LVRs）超过80%的，需要有更严格的规模限制，对于LVR超过90%的，需要更为严格的审查政策。
 
本周一，澳证券与投资委员会（ASIC）也不失时机地加入了严控“还息不还本”类按揭贷款的阵营。证券与投资委员会宣布将对相关数据进行审核，以查处那些在办理贷款业务中使用欺诈手段将客户导向更“贵”的“还息不还本”贷款的借贷机构；同时还决定，八家大借贷机构必须在“受害”的借款人无力偿还贷款时，对他们进行补偿。这八家机构为：澳新银行、澳洲联邦银行、国民银行、麦格里银行、本迪戈阿德莱德银行和ING银行，以及非银行借款公司Pepper和FirstMac。
 
再加上近期澳洲四大银行和地方银行纷纷上调按揭贷款利率，楼市俨然一副风声鹤唳、草木皆兵的阵势。看起来银行已经够头疼的了，光是“‘还息不还本’按揭贷款比例不得超过30%”这一条，就够“整改”一番的了——目前各大银行“还息不还本”类按揭贷款在住房按揭贷款中的占比均在40%附近。
 
所以，监管层对房贷已经出手够重。问题是，还能再重些吗？——千万别低估这一轮“紧箍咒”的量级，也许，真正的大招还在后头。
 
现阶段大家都将目光放在审慎监管局（APRA）的身上，因为它是澳洲最负有防范楼市泡沫责任的重要监管机构。不过别忘了，还有一个“超越”于澳审慎监管局的机构——巴塞尔银行监管委员会（以下简称巴塞尔委员会）。
 
巴塞尔委员会并不具备任何凌驾于国家之上的正式监管特权，它的文件也从不具备或试图具备任何法律效力。不过，它制定了许多监管标准和指导原则，提倡最佳监管做法，期望各国采取措施，根据本国的情况，通过具体的立法或其它安排予以实施。
 
在巴塞尔委员会发布的澳洲银行监管规则与国际资本监管规则一致性的评估报告中，澳审慎监管局得到了一个比较正面的评价：被评为“大体符合”。但是需要注意的是，报告中有这么一句评语：“巴塞尔委员会对内部风险框架和信用风险标准化方法的修订一旦完成，澳审慎监管局即会着手重新审核那些忽略借款者职业状况的按揭贷款审批方式”。
 
这是什么意思呢？目前审慎监管局允许商业银行将投资性住房贷款的风险与自住性住房贷款的风险赋予同样的权重。而巴塞尔委员要将投资性住房贷款的风险权重提高，因为在这类贷款中有很大一部分是依靠租金收入还款的。
 
Montgomery基金经理Stuart Jackson对主要的上市银行集团风险权重做了计算。

ACB News《澳华财经在线》报道，按照目前各银行使用的内部风险模型，风险权重是偏低的。如果巴塞尔委员会提高投资性住房贷款的风险权重，并提出更高的资本充足率要求，而审慎监管局又据此实施的话，银行就要被迫提高投资性住房贷款业务的资本金。最直接的影响是，如果银行不采取任何措施的话，该业务相关的的投资回报率和股息水平都会下降。
 
在四大银行中，澳洲国民银行和西太平洋银行拥有的投资性住房贷款比例最高。地方银行也有较高的投资性住房贷款比例。
 
巴塞尔协议IV正在草拟中。今年初的消息称，巴塞尔协议IV很可能明年推出。如果审慎监管局开始实施巴塞尔协议IV的资本充足率要求，这些银行将会怎样？
 
Stuart估算了投资性住房贷款风险权重提高10个百分点、一级资本（CET1，又叫核心资本）充足率为10%的情况下，各银行需要增加多少一级资本。如上图表所示，地方银行会受到最严重的影响，需要补充相当于当前市值的2.1%的一级资本。四大银行中的澳洲国民银行和西太平洋银行需要补充相当于当前市值的1.5%的一级资本。这6家上市银行总共需要补充59亿澳元的一级资本，才能满足新的要求。
 
当然，并非所有投资性住房贷款的风险都一样高。有些投资性质的购房借款人有工作，且工作收入足以偿还每月的贷款。但是那些拥有两套以上投资房产的人，房租就可能是一个远远超过其工作收入的还贷因素。当然，巴塞尔协议IV和审慎监管局会如何对依靠房租的投资性住房贷款划线，还是未知的。
 
不过可以确定的是，任何风险权重的提高都会提高资本充足率要求，因此银行的合理选择是提高投资性住房贷款的按揭利率。Stuart假设了两种情形：最好的和最坏的。最好的情形是银行的按揭贷款业务增长放慢。最坏的情形是——拥有多套房产的投资购房者在骤增的还款压力下抛售房产，从而引发楼市的震荡。
 
事实上，在四大行近期的加息潮中，我们已经看到银行正在“有区别”地对待投资性借款人。这波始于3月16日的加息潮，到3月31日为止四大行已全部上调了按揭贷款利率。联邦银行将还本付息的自住房贷款利率上调了3个基点，而将“还息不还本”的投资贷款利率上调了26个基点。澳新银行将“还息不还本”的投资贷款利率上调了11个基点。
 
从各家银行的平均数据看，目前还本付息的投资房贷款利率比还本付息的自住房贷款利率高60个基点。一些银行高管甚至预计这一差异会扩大到80-100个基点。
 
我们都不希望最坏的情形出现。但是人们还在不停地忙于提高自己的负债水平，房价还在一路向上狂奔，监管部门正努力拉住缰绳。问题是，拉得过猛和过松的结局都是泡沫破裂。往后的大招要拿捏好分寸，这个难度，堪比在刀尖上跳舞。
 
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